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台海网4月1日讯（导报记者 傅霏雯）3月已经结束，厦门楼市“小阳春”的真实轮廓，在一线成交与数据共振中逐渐清晰。
国家统计局3月16日公布的70城房价数据显示，2月份厦门新房售价环比上涨0.1%，二手房则环比止跌持平，厦门楼市的连续下行行情似乎迎来拐点。这究竟是短暂技术性反弹，还是市场趋势性转向？
导报记者连日调查发现，当前厦门楼市已走出最悲观的观望期，成交显著回暖、房东心态转向坚挺，但回暖呈现极强结构性——学区房率先发力、刚需低价盘快速出清、改善市场跟进缓慢，整体以价换量仍是主基调，全面回暖尚未到来。
一线调查
成交放量挂牌骤减 市场热度从冰点回升
数据层面，厦门二手房市场率先释放复苏信号。
3月1日至27日，厦门全市二手房成交已达1933套，按当前节奏测算，全月成交量有望突破2100套，环比2月份涨幅高达70%，并有望超过去年同期水平。3月30日单日二手房成交175套，其中住宅成交 129 套，创下阶段性新高。
与此同时，目前厦门二手房挂牌量已回落至约3.9万套，较前期高点显著下降；3月30日当日二手新增挂牌量环比下调近20%，不少业主一改此前急于出货的心态，选择下架房源、暂缓出售，“不卖了，等一等”的情绪在业主群体中蔓延。
新房市场同样出现回暖迹象。3月份前23天，厦门新房累计成交629套，较2月份整月环比上涨约14%，岛外集美、翔安等热点板块率先发力，市场整体活跃度较前几个月明显提升。
业内人士指出，成交量持续走高、新增挂牌量下调，标志着厦门楼市已从“买方绝对主导、卖家恐慌抛售”，转向买卖双方博弈趋于均衡，市场信心触底回升。
学区刚需率先入场 议价空间大幅收窄
不过，导报记者走访厦门多家中介门店了解到，本轮二手房回暖并非全面开花，而是呈现清晰的传导路径：学区房先动，刚需跟进，改善后行。
3月份以来，总价300万元左右的学区小户型成为成交主力，带看量、成交量同步大幅提升。这类房源面积偏小、总价可控，且直接对应入学需求，决策链条短、入市意愿强，成为撬动市场的第一支点。
与之对应的是，二手房议价空间明显收窄。
“去年市场最差的时候，一套房议价几十万元很常见，不降价基本卖不掉。”房产经纪人周大勇表示，进入3月后，前期大幅降价的“笋盘”已基本被消化，新挂牌房源业主心态明显转强，不再轻易让价。
莲坂新村三区出现典型案例：一套107平方米精装三房挂牌420万元，仅十天就以385万元成交；而同小区另一套同户型、装修一般的房源挂牌358万元，挂牌数月无人问津，业主最终选择下架房源，而非继续降价。这一现象直观反映出业主对后市预期已发生改变，价格底线显著抬升。
改善型房源看房量虽有所增加，但成交价格回升并不明显，市场整体仍处于“量先于价”的修复阶段。
分化加剧
低价房源大幅回调 以价换量仍是核心逻辑
尽管市场热度回升，但本轮回暖的基础，仍是前期房价深度调整带来的性价比回归。导报记者调查发现，多个板块房源价格较历史高点出现明显回落，刚需入市门槛显著降低。
思明区莲花一村香秀里一期，一套71平方米两居室，3月以165万元成交，单价约2.3万元/平方米，而同户型房源高峰期单价曾达5.75万元/平方米，价差悬殊。
湖里区南山路康乐新村二期一套85平方米两房，成交价162万元，单价跌破1.9万元/平方米，相较2023年近5 万元/平方米的高位大幅回落。
岛外部分区域价格回调更为明显。集美锦园聚镇一套 85平方米房源，成交价仅94万元，单价约1.1万元/平方米；曾冲高至3.5万元/平方米的灌口融侨观澜，一套51平方米小户型以68.5万元成交，单价回落至1.3万元/平方米出头。
多位一线从业者直言，此轮回暖并非政策强刺激推动，而是价格调整到位后的自然需求释放。“购房者觉得价格跌到底，可以接受了，才果断出手。”德佑大洲世纪店店长刘家礼表示，去年市场普遍“怕跌不敢买”，经过持续调整，底部预期逐步形成，积压需求集中释放。
学区与核心资产领跑 弱势板块仍承压
调查显示，当前厦门楼市回暖呈现显著分化，并非普涨行情。二手房市场方面，学区房、核心地段小户型流动性最强，成交活跃、议价能力回升；无学区、无配套的老旧小区及远郊非核心板块，即便降价，去化依然困难。
新房市场同样分化明显，岛外新城、学区配套完善的项目去化较快，而地段一般、产品缺乏竞争力的项目仍面临较大销售压力，依赖以价换量。
位于翔安南部新城板块片区、实验小学双十校区与双十中学翔安校区边上的国贸学府锦樾，自2025年入市以来便持续热销，进入2026年热度依然不减。3月“小阳春”期间更是屡创新高——单周劲销超45套，半月度劲销超72套，累计成交金额突破2.8亿元。
地处集美新城核心区的联发嘉悦里同样表现活跃，该项目坐拥集美六大公建配套，学区划片五中集美校区或外国语集美校区，地段与教育资源双重加持，成交持续领跑市场。
分析来看，翔安、集美几个热销项目有一个共同特征：均带有明确的学区属性。
业内普遍判断，厦门楼市最艰难的时期已经过去，市场从“无人敢买”逐步转向“有人愿意买”，信心修复已经启动。但本轮小阳春本质是弱复苏、结构性回暖，短期内全面普涨可能性较低，市场将延续“优质资产领跑、普通楼盘承压”的格局。
对于购房者而言，刚需尤其是学区刚需，当前已具备较好入市窗口；改善型需求可继续观察价格企稳节奏；投资仍需保持谨慎，优先聚焦地段、学区、配套等核心价值，远离缺乏竞争力的弱势资产。
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